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cmd368提款 高杠杆降负债 哪些房企仍可高枕无忧?

发布于: 2020-01-11 13:20:46

cmd368提款 高杠杆降负债 哪些房企仍可高枕无忧?

cmd368提款,房地产融资一直是一个不断被人关注的话题,尤其是2017年政策调控加紧后,房企融资缺口变窄,面临的资金压力增加。

如融资能力弱、负债率高的中小企业处处受限,在夹缝中生存,而规模房企融资优势凸显,有能力的上市房企可利用上市优势,利用再融资方式为公司提供充足的资金需求,此外大型国企、央企以凭借信用能够获得较低的融资成本。

因此,2018年,在地产行业急需去杠杆的背景下,资金利率提高非常厉害,房企融资两极分化现象严重。

2018房企关键词:缺钱

智通财经了解到,自2015年以来,前20强房企的负债率基本都呈不断上升走势,因为过去两年规模竞争激励,要想保住排名,就必须加杠杆。

于是2017年净负债超过100%的房企大有人在,好在大型房企的规模与杠杆是同步增长的。

但是2017年以后,随着楼市调控越来越严,融资也越来越难,为保证安全,房企又面临去杠杆。

但是,今年以来,几乎所有的房企都感受到融资渠道的步步收紧,因此“缺钱”已成为2018年房地产的关键词之一。

中国人民银行调查统计司司长阮健弘公开表示,2018年一季度新增的房地产贷款是1.9万亿元,占同期各项贷款增量的比重比去年的占比低2个百分点,下一步人民银行将继续坚持稳健中性的货币政策。

长江证券研报指出,上市房企销售回款与借款收到的现金增速持续下滑,2018年一季度增速分别下降至约14.0%和4.8%。

值得注意的是,偿债高峰期已经来临,今年一季度偿还债务支付的现金同比上升约38.5%。

种种迹象表明,资金紧张的背后,迫使房企开始加速回款。如近来有大型房企开始通过降价来进行加速回款,规模大房企正在不断挤压中小房企市场,中小房企压力更大。

多渠道融资:大房企的“专利”

然而,在借钱越来越难的2018年,房企的“规模大战”丝毫没有偃旗息鼓的征兆。中原地产研究中心统计数据显示,2018年截止5月21日,在楼市调控下,大部分城市土地成交溢价率明显下行,但成交金额依然刷新了历史同期记录。

由此可见,目前规模房企普遍面临着高杠杆降负债,一边要降负债,一边又要确保规模。

因此在“缺钱”的大背景下,对房企的资质及信用提出了更高的要求,甚至有些银行,只对排名在TOP30的地产商进行贷款,似乎只有大房企才能通过多渠道融资,盘活资产,降低融资成本。

智通财经从国家发改委网站的外债管理板块公示信息发现,对融创、万科、首创、金科、华远等多家房企的境外发债予以备案登记,如计算上此前批复的万达、旭辉、阳光城、富力等多家房企的境外发债备案,已有超过十家房企在不到一个月的时间发行境外债券。

2018年4月份,海外融资总额折合人民币376.12亿元,相比上月份193.44亿元大幅上升。

就目前的态势看,此前被视为境内融资的补充方式之一的境外融资,有望成为房企主要融资方式。

当然,鉴于传统渠道融资受限,除了境外融资,资产证券化(ABS)也为房企提供了填补融资资金缺口的新融资渠道。

2015年以后,房地产相关的ABS产品呈现出逐年上升的趋势,发行产品数量年均增长达284%,融资规模年均增长达到了163%。在房地产信用债融资中,2017年1-8月,房地产信用债融资ABS融资占比已经达到了14.5%。

房地产行业巨大的体量,以及对资金饥渴的需求,正推动房地产供应链类ABS迅速发展。目前,房企供应链ABS井喷,规模已达782亿元,至少14家公司涉足以解资金之渴。

据不完全统计数据,碧桂园、万科、融创中国、华夏幸福、绿城中国、新城控股、世茂房地产、阳光城、富力地产、远洋集团、融信集团、中国奥园、和昌集团、恒大等至少14家公司不同程度的涉足供应链ABS。

值得一提的是,尽管规模房企负债高企,但在部分典型房企中,融资成本整体处于下降趋势。

近日,亿翰智库发布2017年上市房企融资成本TOP50。数据显示,2017年TOP50房企平均融资成本5.45%,2016年为5.89%。TOP 1-10 房企平均融资成本仅4.10%,较2016年平均融资成本4.33%相比下降0.2个百分点。

这就意味着,TOP50的房企,借的钱虽然多了,但是利息也低了。如2017年,华润置地、中海海外发展以及龙湖地产融资成本均下降到5%一下。

由此可判断见,2018年,在地产行业急需去杠杆、资金利率提高非常厉害的背景下,但是大型房企积极拓宽融资渠道,有利于企业降低融资成本。

抓住政策小周期

毋庸置疑,在2017年之前加杠杆的房企,90%以上都赌对了,但是2017年以后,房企要增加赢率,更要抓住政策小周期。

如限价政策下,乘着政策的东风,越来越多的房企加入做租赁的行列,如万科、碧桂园、保利、龙湖以及旭辉都已布局租赁行业。

此外,近来专注做城中村改造、租赁住房(低成本拿地)、物流地产等项目的,也比较容易获得银行资本的青睐。

值得一提的是,在国家鼓励住房租赁市场发展和多地推进租赁新政、加大金融支持的大背景下,长租公寓ABS开始发力。如2016年1月10日,长租公寓运营商魔方公寓设立“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”,募集资金总额3.5亿元,这是中国ABS发行历史上首单公寓行业资产证券化产品。

此前业内人士表示,房地产的独角兽最有希望诞生在轻资产运营的长租公寓业务,预计到2018年底链家自如已运营分散式公寓将达到100万间,而主要房企布局的集中式公寓管理规模超过10万的都屈指可数,未来,这一状况或许被改变。

总之,随着2017年信贷的收紧,债券发行的从严审批以及楼市的调控,使部分房企现金流出现压力。但是,实力雄厚的房企,尤其是规模不断扩大的房企,由于信用较高,不仅更容易获得资金来源,而且资金成本也较低。

在2017年前已加杠杆的,很多都已成为巨头,而不敢加杠杆的,想加也加不了,虽然目前众多房企都出现融资难,利息成本高,但是对于前50强的房企,一方面,其有能力通过多渠道融资方式,优化债务结构,降低财务杠杆,同时规模房企也可根据企业自身的周转速度、现金流、溢价能力,一边降低负债的同时,一边增加“买地钱”。

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